Dňa 01.05.2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý zjednodušuje a má prehĺbiť samotné nájomné bývanie na Slovensku, zároveň má slúžiť aj k vyváženiu práv a povinností medzi prenajímateľom a nájomcom ako zmluvnými stranami.

Krátkodobým nájmom sa v zmysle pozitívneho vymedzenia rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá spĺňa náležitosti podľa ust. § 3 (ktorý ustanovuje obligatórne náležitosti zmluvy), a na základe ktorejnájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na základe ktorej prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania a to na dobu určitú najlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom ted môže byť zmluvnými stranamipredlžený a to najviac dvakrát na dobu dvoch rokov.

Zákon o krátkodobom nájme bytu sa v zmysle negatívneho vymedzenia nevzťahuje na:

a/nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa osobitných predpisov

b/nájomné pomery v služobných bytoch, v bytoch osobitného určenia, v bytoch nachádzajúcich sa v domoch osobitného určenia podľa osobitného predpisu, v družstevných bytoch, v bytoch vo vlastníctve obcí, vyšších územných celkov a vo vlastníctve hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí.

Obligatórne náležitosti

Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať najmä:

a) údaje o zmluvných stranách,

b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,

c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,

e) určenie doby nájmu,

f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.

Povinnosť registrácie zmluvy u správcu dane

Zároveň zmluva podlieha registrácií u príslušného správcu dane v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajímateľ byt nájomcovi prenajal. Po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa nájom bytu spravuje ustanoveniami Občianskeho zákonníka konkrétne § 711 ods. 1, 3, 6. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.

Nájomné a úhrady spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva

V súvislosti so nájomným a úhradami spojenými s užívaním bytu a jeho príslušenstva sa zmluvné strany musia dohodnúť aj na:

a/výške platieb, rozsahu, spôsobu výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva,

b/spôsobe ich platenia,

c/ako aj vymedziť prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Zákon obmedzuje možnosť zmeny nájomného/nákladov iba zmenou cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávanou priemernou ročnou mierou inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku aprenajímateľ je tým oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie. 

Zábezpeka

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve dohodnúť peňažnú zábezpeku, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška uvedenej zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Po skončení nájmu je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal si s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.

Zánik nájmu bytu

Krátkodobý nájom bytu zaniká:

1.uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,

2.písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,

3.písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,

4.písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,

5.zánikom predmetu nájmu.

Prenajímateľ je oprávnený vypovedať krátkodobý nájom bytu, v prípade ak

a)nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,

b)nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,

c)nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,

d)nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,

e)je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

Nájomca je oprávnený vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak

a)sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,

b)došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,

c)mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu alebo

d)je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.

V prípade ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty ktorá začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa §7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní.

Zákon zakotvuje taktiež právo prenajímateľa od zmluvy odstúpiť v prípade, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.

Nájomca je oprávnený taktiež od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Vypratanie

V prípade ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie jeho pohľadávok.

Neplatnosť skončenia nájmu

Tak ako pri nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka aj v prípade neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo domáhať sa určenia neplatnosti skončenia na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy.

V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie.

Podľa prechodných a záverečných ustanovení zákona sa na krátkodobý nájom (s výnimkou ustanovení uvedených v § 10 ods. 2) vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, kedže ide o právnu úpravu lex specialis vo vzťahu k občianskoprávnej úprave.

Nová právna úprava nadobúda účinnosť od 01.05.2014 s tým, že na nájom založený nájomnou zmluvou uzavretou pred 01.05.2014 sa bude vzťahovať právna úprava podľa Občianskeho zákonníka.